2018年5月14日月曜日

不労所得といったらやっぱり不動産? いやあおすすめはしませんね…


不労所得の話が出た時に、
とかく一番話題に上がるのが不動産なのではないでしょうか。


今でも株はバクチだとかいう偏見が消えない中、
不動産投資だけは未だに手堅い投資として人気が…あります。
家賃収入が継続的に入ってくるものだ、と。

まあ、実際は不動産投資の方がよっぽどバクチだと思いますけどね。
実質、株のリスクより比べものにならないでしょう。


たとえば、一ヶ月で一人暮らしが嫌になるような
私みたいなのがいる場合はね!!!!!!!!!!!!!!!!!!!


…はい。


例えばですね、不動産は
ざっと考えられるだけで下記のリスクがあります。


①空き室があるとその分の収入がなくなる
②入居者トラブルにより事故物件化もありうる
③経年劣化リスクがある
④管理の手間がある
⑤維持費・修繕費がある
⑥流動性がない
⑦運用を間違えれば負債となる
⑧数千万の初期費用が必要
⑨売却時、買い手がつかない可能性がある。
⑩一部だけ現金化といった応用が効かない
⑪日本なら少子高齢化…


…多いですね。


リターンに関しては、
REITだろうと、単一の物件だろうと、
大体5%前後に収まると言われています。


(参考)
不動産投資の期待リターンは年5%
http://tawaraotoko.blog.fc2.com/blog-entry-401.html


むしろ5%もいくと、
不動産の中でも超優秀なぐらいです。


しかしながら、管理維持費や経年劣化の観点からすると、
そのリターンは年々低下していくことは明らかです。


市場の成長に伴って、リターンが増加していく
株式と比べたら、まさに反比例していますね。
(日経平均みたいなボンクラ市場は除く)


一応、参考までに、
日産やJTのような高配当日本株で年利4%前後の配当、
Slim先進国株の指数MCSIコクサイインデックスは(長期保有前提で)7%前後です。


これだけでも、不動産のリターンが
株に劣後していることがわかりますね。


あ、海外REITはもっと複雑なので私には言及できませんけど、
そちらはさらに為替リスクもあって、リターンもよくない…らしいですね?


ともかく、不動産投資は
・予測不可能なリスクがあまりにも多すぎる
・税金など、勉強する必要がある
・流動性が低く、急な現金化ができない
・分散投資が難しい
・最初にまとまった購入資金が必要(お試しに、とはいかない)


などなど、リスクとリターンが見合わず、
くわえて非常に扱いづらい商品であると言えるでしょう。


サラリーマンから不労所得を夢見て不動産を購入するのを否定はしませんが、
個人的には、それこそ株に投資したほうが良いと思います。


そもそも、まとまった資金が最初に必要な時点で、
それを貯めるだけの期間がまた必要なのがナンセンスです。


貯金をして数千万も貯めるというなら、それまでの機会損失が大きい。
逆に、株等で貯めたのなら、そこから不動産に資産を鞍替えするのは
利確時に課税される関係上非常に損と言えます。


え?


ええ、ローン。ローンもありますよ。ローンも…。


でも、投資用の不動産でローンを借り入れる場合は、
住宅ローンより高い、2%だか3%の金利になってしまいます。


くわえて、返済期限も20年が限度だとか。
審査も厳しい、とのうわさ。


(参考)
投資用物件を住宅ローンで買いたい人が絶対に知っておくべき必須知識
https://fudo-satei.com/housing-loan/invest.html


どれだけその賃貸経営がうまくいっても、
年利5%のうち2%とかとられたら、手元にくるのはたった3%ですからね…。


返済が終わる頃には、
その物件ももういい築年数になっているでしょうし…。


やはりこちらもおすすめしません。


あとほかには…親の遺産か、はたまた退職金などで、
即物で買うぐらいしかありませんね。


でもよく言うじゃあありませんか。
退職金などで、不動産に投資して失敗するとか…。


株と違って、売買単位が大きいので、
資産を小分けして購入したり、試したりは難しいです。


というと、ほぼ経験0の状態からのスタートですからね。
それで、不動産のプロと話して購入するわけでしょう?


いやあ、無理無理…。
銀行員や、証券マンから投資信託を買うようなもんです…。


というわけで、株より流動性がなく、
株より利益率が低く、株より管理が大変で、
株よりリスクが多く、株より成長性がなく、
株みたいに損切もできない。


やあこれは株の完全劣化ですね…。
なんだこれはたまげたなぁ…。


不労所得としてインカムゲインを狙うなら、
ぜひとも不動産ではなく株にしましょうね。


…と、言いたいところですが。
株も株で、配当金生活は難しいんですよね~。


配当というと、50年近く増配し続けていたり、
安定している米国株がダントツでオススメなんですけど、
配当控除がもはやわけのわからないレベルでめんどくさいです。


(参考)
【2018】米国株の税金まとめ・配当税は年収600万以下なら大幅に取り戻せる!?
https://mrmarket-japan.com/tousihoka/20180306beikaku-zei/


あ、頭がおかしくなりそうだぜ…!


かといって、日本株は普通に減配するわ、
配当金が少ないわ、リスク分散が難しいわでこれもまた難しい。


いやあ、インカムゲインって難しいですね。


…いやね?別にインカムゲインにこだわらなくても、
インデックス投資信託なら、値上がり益を損なわない比率で
積み下ろすことができれば、基準価格は下がりません。


年利も長期なら安定して5~7%は固い。
銘柄数がおおいぶん、資産減少もリーマンショックレベルじゃないとそうそう起こらない。
確定申告不要!!実質不労所得!!(つーか不動産より管理楽!!!)


というわけで、不動産のリスクを抱え込めるわけでもなく、
さらには配当控除もできない私達は、
おとなしく脳死でインデックス投資信託しましょう。


ね?やっぱりこうなるんですよ…。
インカムゲインばかりにこだわるより、
本質を見ましょう、本質を。


インデックス投資以上に優良な金融商品は(今のとこ)ありません!!!!
ああもう逃れられない!!!!!(ひで)


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